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    深圳华强北关铺潮调查:有人年入百万 有人9个档口关至2个

    放大字体  缩小字体 发布日期:2019-03-02 09:43:40    来源:证券?#21271;?记者 唐维 王明弘    浏?#26469;?#25968;:640    评论:0
    导读

    作为全国乃至全球最大的电子产品集散地,深圳华强北长期以来被誉为“中国电子第一街”。但是这几年,关于华强北风光不再的报道持

    作为全国乃至全球最大的电子产品集散地,深圳华强北长期以来被誉为“中国电子第一街”。

    但是这几年,关于华强北风光不再的报道?#20013;?#35265;于报端,华强北到底怎么了?网上流传的“空铺潮”是否属实?手机通信产业转型、电商冲击、高租金的影响有多大?曾经在这里扎根的商户和创业者,又是如何?#21019;?#20170;天的华强北变局……带着这些疑问,证券?#21271;?#35760;者多次走进华强北,调查华强北店铺档口和写字楼出租情况,与商户进行深度交流,走访政府人员及专业人士,调查华强北产业转型升级的成效,力图还原一个真?#26723;?#21326;强北。

    年入百万的吴老板:赚钱全靠转的快

    手机占据了华强北市场的大多数铺位。华南路飞扬时代大厦,是华强北月租金最贵的地方,1-4楼是通讯市场,每层定位不一样,而4楼的租金又是这个大?#32654;?#26368;高的,这一层专售?#36824;?#25163;机,从香港拿货过来卖,利润高,传闻中这层楼的老板个个身价千万起。“外面传得太离谱了,哪有这么多千万,我就认?#31471;?#27004;有几十万资产的,哈哈。”吴老板大笑着说。

    (飞扬时代大?#30431;?#27004;,人头攒动 唐维/摄)

    2013年,吴老板结束了老?#19994;腗P3、MP4生意,来到深圳华强北,从学徒做起,修?#36824;?#25163;机。“那时候一个月能赚1万多吧,要修的机器多得很,想赚多少完全取决于你想修多少,修得多就赚得多,修到凌晨三四点也是常有的事。很累。”吴老板回忆道。

    修了两三年后,身体报警了,腰椎盘突出问题很严重,不能久坐,手机维修的事不能做了,再加上老婆孩子过来了,一万多的收入在深圳根本不?#25442;ǎ?#22312;市场混久了,也认?#35835;?#19968;些人。吴老板开始尝试做?#36824;?#25163;机生意,也就是去香港拿二手手机,过来到深圳卖。“第一单就赚了四万多块钱,可把我乐的。”但第二单“统货”看走眼了(小编注:所谓统货,就是在一个偌大的工业厂房内,遍地都是一排排黄色的纸皮箱,箱子里面满满的都是iPhone手机,看谁给的价钱高,这一箱子货就归谁。如果拿的那一箱货成色不好,就会亏。),接下来又陆续亏了三四批货,当时他总共就只有20来万的本金,亏到所剩无几了,“那时候心里很绝望,只想回老家,快点离开深圳,再也不要来了。”吴老板最后还是决定扛下来,通过信用卡腾?#35889;?#37329;,终于又赚回了本金20万。

    2016年,吴老板将档口开到了华南路飞扬时代大厦4楼,租金最高,人气最旺,“就是这同一个柜台,租金有过3000元/月,最高到过18500元/月,现在是9000元/月,半年签一次合同,生意好就涨价,档口空得多了就?#23548;邸?#21453;正每次签约租金都不一样。”一平方左?#19994;?#29627;璃柜台,位置好的曾被炒到三、四万一个月,转让费达到150万,后来市场进行了控价,规定每个月租金不准超过1万3,炒作才有所降温。

    今年是吴老板做水货手机的第四年,他总结前三年,收入每年都在增长,现在“统货?#34987;?#26412;不会看走眼。2018年赚到了百万元左右。回忆到华强北这六年,买了房(惠州),买了车(宝马),生了二胎,大儿子在深圳上学,他还是比较满意的。

    “华强北客流减少?这个我没有明显感觉。生意不好做?我觉得一个行业做到一定阶段,尤其是电?#26377;?#19994;日新月异,肯定会发生变化,就看你能不能跟上这种变化,跟不上就不好做,跟得上就好做。”吴老板?#26723;馈?/p>

    感叹越来越难的周老板:二手手机生意做了18年

    六年之前,周老板的店?#37096;?#22312;飞扬时代大厦4楼。“那时飞扬市场做得还比较杂,我们4楼也租过,3楼也租过,人气好了以后,就把我们做二手机的?#20960;系?#29233;华市场来了,因为都是通天地集团的市场,我们做久了反正都是做老客户的生意,在哪个市场无所?#20581;!?#20840;国的二手手机在华强北集聚,又从华强北卖出全国各地,因为这里有着二手机产业链一条龙服务,逐渐发展成为中国乃至全球最大的二手手机生产和集散地。

    (爱华市场里挂满“打击盗?#32769;?#36163;”的标语 唐维/摄)

    一栋毫不起眼的民房,底下是污水横流的菜市场,菜市场楼上是二层商铺,再往上是?#29992;?#27004;。爬上油腻的楼梯,斑?#26723;那?#38754;上布满了各种痕迹,来到楼上,眼前的一切可能会让你感到惊讶,喧嚷的人群,热闹胜过早高峰的菜市场,这里是华强北二手手机的重要市场——爱华市场。周老板的档口,就在二楼。说是档口,其实就是一个70公分长的玻璃柜,占地1平米,租金每月3000多元。“这层楼不知有多少千万富翁呢,你看看这工作环?#24120;?#25105;们一年350天在这里,市场的人大多是草根出身,我们根本不需要高大上的环?#24120;?#19981;需要政府进行这规划那规划的,只要有钱赚。”

    “过完年刚上来,每天出货1000多台,连续几天,老婆还在家里没过来,可把我忙死了。”周老板回忆起2004年?#33322;?#21518;市场交易高涨的时候,语气中仍透露出兴奋。

    周老板2001年高中毕业后就来到华强北从事二手手机生意,在这个简陋的玻璃柜?#21592;擼?#20182;坐了已有18年,见证了华强北的兴衰迭起。在老?#19994;?#30465;会城?#26032;?#19979;了两套房,在深圳也买房买车,还生了3个孩子。

    他印象中,生意最好的时候是2003年、2004年,每天能卖好几百台,而且有相?#21271;?#20363;的二手手机是卖给了老外,耳濡目染下来,他们夫妻俩也都学会了简单的英语交流。什?#35789;?#20505;觉得生意在变差呢?周老板想了一下,“大概是2012年开?#21450;桑 ?/p>

    他分析,生意变差有两个原因,一个是手机品种变少了,大浪淘?#24120;?#32477;大部分山寨机已绝迹于市场,只留下大品牌,大品牌手机价格贵,质量好,人们换手机的需求没有那么频繁。另一个是市场的规范行为,打击翻新机、山寨机,规范货源,大?#30097;?#24847;就不那么好做了。

    周老板告诉记者,2017年下半年有一段时间,整个市场很少有档口做生意,大家都关档了,就是因为监管部门天天来查,看货是不是来路不正,一有问题就收货抓人,大家索性就都关门了。周老板也被抓过,虽然后来发现是抓错了,人很快被放了出来,但是因为拿不出正规的进货发票,20多万的货还是被扣压了,要求等案件调查清楚之后再还给他。最后几经周折,把货拿回来了,但是基?#20037;?#21861;价值了,一是损坏了一些,另外一个因为电子产品价格折价特别快,现在1000块的货,半年以后可能就值四五百块。

    现在市场上基本上没有外国人来拿货了,都是一些熟客,下家不问上?#19994;?#25343;货渠道,上家也不打听下?#19994;南?#21806;渠道,维系他们之间关?#26723;?#20165;仅是“钱”而已,这是建立在这条“灰色产业链”上唯一的纽带。

    “现在?平均下来每天卖个几十台吧,也就挣个吃饭的钱。”他表示,现在的收入,不及以前的50%。被问到是否考虑转行时,周老板叹道,“?#19994;?#26159;想转行啊,可近二十年光卖二手手机了,其他行当也不了解啊。我们市场也有一些人改行退出了,但过一段时间在其他行业里亏了钱又来卖手机了。”其实,周老板已经把内地的两套房?#39029;?#21435;了,准备大干一把,他认为,二手手机不是非标品,两个交易的个人,对于手机新旧成色的定义不一样,所以目前很难完全被互联网代替,二手机交易市场并不会衰落。

    档口9变2的黄老板:产业、封街、电商多轮冲击

    2000年赛格广场裙楼投入使用,一至八层汇聚了世界上几乎所有知名品牌电子元器件,电脑整机及配件,以及通信、?#19994;紜?#35270;听类电子产品。同年,黄老板在赛格广场开下第一间店,主要销售相机和配件。2008年至2010年期间,相机处在销售的高峰期,黄老板在赛格广场租下9个档口。

    公开资料显示,鼎盛时期,华强北电子专业市场多达36家,经营商户26252户,年销售额实现3000亿元,是全国经营商户最多、产品最全、销售额最高的电子商业街区。

    “2008至2010年,相机处在销售的高峰期,一个月最高的营业额是1000多万,现在一年都收不到1000多万,那时候,忙到五六点钟才吃中午饭,晚上经常忙到八九点。?#34987;评?#26495;表示。

    华强北开始面临多方面的挑战,首先是电商对实体店的冲击,随着阿里巴巴、京东、苏宁易购等电商平台迅速发展,电子产品交易逐渐向线上转移,各电商平台为抢占市场不断进行网上促销,华强北实体店销量下降,部分华强北的商家开始转?#39057;较?#19978;销售产品,将店铺从华强北搬至其他地?#20581;?/p>

    为应对电商对华强北电子元器件市场带来的影响,华强集团着手打造华强电子网,2015年,华强电子网电商企业注册电子企业用户超过150万家,网站月访问量超过3000万次,2015年华强电子网撮合交易额达到360亿元。

    其次,手机从功能机进入智能机时代后,华为、OV(OPPO、VIVO)、小?#26894;?#22269;产手机迅速发展,手机价格大幅下降,山寨手机市场缩小,华强北商家靠倒买倒卖山寨机的利润大幅度下滑。同时,为加大保护专利和知识产权力度,政府出手严厉打击华强北的山寨和水货市场,大量依靠贩卖山寨和水货手机为生的商贩被迫搬离了华强北。

    2013年也是华强北人流急转下?#26723;?#37325;要时间节点,受修建地铁影响,华强北开始对主要干道进行长达4年的封路,人流量骤降,大量商?#30097;?#24847;受影响被迫搬离华强北。

    云创智?#20173;?#33829;招商总监李元政认为,华强北修地铁封路是人流量逐渐减少的原因之一,而电子商务的兴起则加速了华强北实体电子交易的没落。

    2017年,地铁开通也未能挽救华强北?#20035;?#33853;之势。“修地铁期间对客流量确实有所影响,人都现在都不来买东西了,不知道为什么,就包括卖笔记本的,往年都是排着队买单,现在也是非常冷清。?#34987;评?#26495;说。如今,黄老板的9个相机档口,只剩下两下,“?#33529;?#20170;年再关掉一个。”

    但显然把所有原因都归结于地铁封路也不客观。“以手机市场为例,华强北是出名的翻版机研发?#34892;模?#38543;着智能机技术不断进步,模仿难度变大,很多模仿出来的机子达不到要求,同时,政府对加大了知识产权的保护力度,仿冒的代价太大,华强北仿冒机子变少了,华强北的企业有一个淘汰的过程,很多产业链在华强北也没有了生命力。”华强北商会会长?#24179;?#36291;说。

    “空铺潮”真相如何?租金没涨,需求消失了

    作为亚洲最大的电子产品集散?#34892;模?#26366;经的华强北“一铺难求?#20445;?#21508;大商城人满为?#36857;?#29978;至有铺位售价?#40644;?0万元每平方米,有人靠着投资铺位发家致富。

    “华强北做小柜台的人,以前拿到柜台的很多都发了财。2008年金融危机以后,柜台价格下跌,一手的都没亏,但是,炒柜台的人就亏了。?#34987;平?#36291;说。

    而近年来,华强北“空铺潮”屡见不?#30465;?#35760;者从深圳华强集团有限公司2018年度第三期中期票据信用评级报告中发?#37073;?#21326;强集团的电子世界门店多集中在华强北市场,深圳一店共有铺位3757个,2015年出租率达到95%,后逐年下降,2017年?#26723;?9%,2018年的1月至9月有所回升,为92%。深圳二店的铺位数量为1729个,2018年1至9月出租率为87%。

    华强北“空铺潮”的现象在2012年便已存在,在走访中,记者明显感觉到转型和?#23548;?#24050;成为华强北各大商场的主旋律,人流量不断向少数商城集中,商铺则从高层向低层搬迁,越往上人流量越少,空置的档口越多。大量数码商城同类竞争,在出租率不断下降,租金不断下调的压力下,为应对空铺带来的压力,部分商?#24378;?#22987;谋求向商贸转型,引进美容、服装等其他产业。

    (曼哈数码广场A座正进行转型待租 王明弘/摄)

    记者看到,曼哈数码广场A座内行人稀少,大多数商铺已经关门,仅有少数未到期的商?#20197;?#33829;业。据了解,曼哈数码广场经营面积达到10万平方米,是深圳“老字号”大型正品行货手机交易?#34892;摹?#25163;机通讯配件批发?#34892;摹?#26234;能手机维修?#34892;摹?#28982;而,当记者以做手机生意为?#19978;?#25307;商经理洽谈时,对方表示,A座近期要做产业转型,已不再对外出租。在询?#39318;?#22411;做什么行业时,对方表示不清楚,还在等公司的通知。

    与曼哈仅一?#20998;?#38548;的现代之窗商业广场则显得十分萧条,一楼二楼则有很多商铺待租,租金价格相比其他商场要低。

    同样面临转型压力的的还有远望商城,沿着振中二路往南走约50米,可见远望商城二期一楼和二楼改成了化妆品区,负责?#20204;?#22495;的招商经理表示,这一区域?#28304;?018年年底开始就不对电子产品商?#39029;?#31199;了,原电子产品商铺到期后概不续租。

    在远望数码,某商铺老板透露,新入驻的商?#39029;?#20102;租金,还需交价格不等的进场费。?#32654;?#26495;向记者介绍了一间待转租的商铺,面积15.7平方米,月租金15700元,原老板刚租的时候交了12万的进场费,现在个人急转可免去入场费。

    远望数码的楼层经理则向记者表示,近期所有新入驻的商家可以免去入场费,外?#29992;?#21435;第一个月的租金,现在市场竞争压力大,所有的报价?#23478;?#32463;打过折扣。

    走访赛格广场,记者发现大多数商铺?#23478;?#23545;外出租,但是流动率非常高。在赛格广场6楼,一个几平方米的小档口分割成两块,由于业务减少,为分摊成本压力,业主正将另外一半出租。

    赛格广场楼层负责人吴经理表示,近几年租金不断在下调,每次下调5%。以黄老板在4楼的商铺每月为13000元,2008年时则需要23000元。黄老板表示,受华强北修地铁的影响,赛格广场当时租金每年降5%,3年总共降了15%。

    “我们对面的铺位2017年空了半年,换成了联想,又换成了做高端数码相框的,做不到三个月,每个月都亏损,又换了一家做矿机的,数字货?#19994;美?#23475;,卖矿机的也退租了。如今赛格电子市场流动散客较少,多数商铺以批发老客户为主,如果入驻之前没有固定客源,前期经营会很有较大压力。像我这样的老商铺,我认识的,可能就只?#19994;?#21040;个五六家。?#34987;评?#26495;说。

    政府比商?#19968;?#24613; 力推创新创业街区

    在因为修地铁而封路?#20035;?#24180;里,华强北空铺率最高的时候达到了80%。2017年初封路解除后,华强北的空铺?#26159;?#20917;好转,可作为全国最大的手机批发市场,华强北手机市场?#20035;?#33853;是大势所趋。花开两朵,各表一枝,一个不容置疑的事实是,作为中国也是世界最大的电子元器件集散地,华强北电子元器件交易市场优?#36843;源妗?#22914;今,华强北正希望凭借其完备的电?#26377;?#24687;产业链,成为全球创客与高新科技产业天堂。

    2017年10月,福田区委区政府出台了《华强北创新发展行动?#33529;罰苹?年内投入10亿元专项资金开展“十大行动?#20445;?#20174;产业空间、业态提升、品牌打造等方面,全方位扶持华强北创新发展,提升华强北商圈综合竞争力,创造华强北新的活力与?#27604;佟?/p>

    2018年2月8日,福田区政府发布《华强上步片区产业空间共给侧改革专项政策》。通过改造、租赁、合作等方式整合片区物业,通过政府扶持?#26723;?#31354;间成本,通过空间统筹聚集创新要素,通过创新发展引领转型升级,将华强上步片区打造成国际一流的创新创业街区。

    在政府的扶持下,越来越多面向科技领域的创客空间在华强北创立,规模大小不等,云创智谷位于赛格科技园2栋,其运营招商总监李元政向记者介绍,深圳云创智谷2018年开始启用,定位打造成“人工智能城市创新?#34892;摹保?#24050;建设完成园区面积7824平米,入驻企业46家,实?#33267;?00%入驻。

    “我们三楼以前是一个美食城,倒闭了一年多没开业,我们投资了600多万元重新改造成了创客空间,政府给予了租金、装修空间费用等扶持政策。”李元政介绍。

    某入驻企业老板向记者表示,他基本走访过华强北所有的商业写字楼,价格在100元至120元每平米,云创智谷价格是80元,比较划算。“而且腾讯创?#26723;?#36215;点就在我们楼上,这是福地啊!”

    李元政认为,华强北应积极发挥电子产业元器件集散的优势,结合科技创新,配合政府的长期扶持政策孵化企业成长。“华强北的优势在于,开发一个电子产品,在华强北电子世界所有电子元件都可以买得到,并一站式把样品做出来。华强北利用作为电子元器件集散地的优势,孵化和电子产业有关的创客、创业?#25512;?#19994;,接到了产品创意或国际市场的订单,很容易就能把产品做出来,再销售到国际市场去。”

    记者注意到,大部分创客空间都为入驻企业提供了完善的配套设施,如会议室、展厅,休息区?#21462;?#36825;些接受了政府?#22266;?#30340;创客空间对入驻企业提出了一定的要求,比如规定入驻的企业名字必须带有“科技”两字。但是,也存在企业原本不符合创客空间的入驻条件,仅仅更换公司名称,加入“科技”两字即入驻的情况。在记者采访的几家创业企业中,他们的采购产业链并不在华强北,也就是说,他们并非是为享受华强北电子元器件集散地的优势而来。在某创客空间入驻的大厦,记者与大厦管理人员攀谈时,其将创客空间理解为二房东,就是投资公司通过相关手?#25991;?#21040;?#22270;?#25151;源,再将其分租出去。

    华强北某业内资深人士则认为创客很难为华强北带来活力,华强北是个商业区,虽然现在创客在华强北的办公?#39029;?#26412;?#26723;?#20102;,但是面临其他各种各样的高成本。对于不用在华强北采购元器件的创客来说,可以到成本低,生活条件好的地方创业。另外,创客不会为华强北带来客流量,不能为华强北带来更多的商业气氛,也很难为政府创造更多?#20035;?#25910;。

    他认为,目前华强北的业态不丰富,电?#26377;?#19994;慢慢的萎缩,新的业态?#32622;?#26377;更新进来,没有打造成各个商户之间的联通,里面有一个最大的原因不是政府不想做,也不是企业没有意愿去这样做,主要是步行街里面的房屋的产权非常复杂。大多数都是国企的物业,国企可以?#32422;?#32463;营,经营好坏对他们来说压力不大。另外,出租的时候对品牌的要求不要,只讲究谁出的租金高,不同的物业之间他们很难统一。

    ?#24179;?#36291;则认为,修地铁长期来看对华强北是利好,地铁开通后人流量增加了,当时封?#20998;?#26159;一个暂时的阵痛。华强北应该要以低租金吸引商家入驻,让商家实现盈利。?#26723;?#31199;金后,有选择的引进好的品牌?#25512;?#19994;,由政府来沟通协调和?#22266;?#25206;持,以?#22270;?#20301;吸引全国好的零售品牌入驻华强北。

    “重新打造一个华强北,不能用老的概念来打造。除了保持是电子一条街以外,还应该引进别的知名品牌。?#34987;平?#36291;说。

    (来源:证券?#21271;?记者 唐维 王明弘)

     
    关键词: 深圳华强北
    (文/小编)
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