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43座新城吾悦广场2018年运营&租金情况盘点

2019-03-02·来源:购物?#34892;?#36164;产管理 阅读:348
   
新城奉行非常清晰的双轮驱动战略,成效显著。从一个江苏2.5线城市走出来,三年里销售规模指数级上升,2018年排名进入全国前十强

新城奉行非常清晰的双轮驱动战略,成效显著。从一个江苏2.5线城市走出来,三年里销售规模指数级上升,2018年排名进入全国前十强。

图片来源:真?#26032;?#20426;

新城大跃进的背后,吾悦广场居功至伟。从常州走出的吾悦广场在品牌上并不?#21152;?#21183;,选择了众多知名商业地产产品线望而却步的三四线城市开疆拓土,在万达逐步淡化房地产业务、龙湖和华润又聚焦于一二线城市的背景下,吾悦广场无疑对三四线城市政府有着极强的话语权,成为新城勾兑利器。

2015年之前新城仅有6座吾悦广场,2016-2018年分别开业5座、12座、20座,据说2019年要开业30座。一座座吾悦广场为住宅货值立下了汗马功劳,一年两位数的开业数量也为新城?#22303;读?#19968;支市场竞争力强劲的商管团队。

2018年各吾悦广场租金收入情况

注:租金单价2.17元计算口径为有完整年度租金的吾悦广场项目;租金为税后租金。

2018年43座新城吾悦广场共实现21.64亿元租金,相较于2017年10.2亿实现翻番,其中3.3亿来自于增?#20426;?#21566;悦广场持有体量已经是绝对的行业翘楚,租金规模相当于中等规模,租金单价则着实一般,2017年前开业的项目平均租金仅2.17元,租金单价超过3.0的仅有4个。

但新城并不需太Care租金收入,根据新城业绩预告,2018年归属于股东净利润约为90-105亿元。根据常规经验21.6亿租金收入利润约10亿元,仅占总体利润的10%左右,租金单价低对总盘影响微乎其微。

租金单价低一方面和城市能级相关,一方面也和单价让位于出租率相关。从下图吾悦广场出租率也可以很明显看出新城的战略,无论是新开项目?#25925;?#32769;项目均保持着接近100%的出租率,2018年整体出租率高达98.8%。新城思路非常清晰?#21512;?#25226;项目开出来,租满,做出形象。这样才有勾兑谈判筹码,至于租金单价,那是?#25105;?#30340;,不靠着这点租金过活。

2018年各吾悦广场出租率

在国内标杆商业地产产品线中,吾悦广场属于租售比最低的层级,这意为着巨大的租金增长潜力。

2018年这部分潜力开始释放,存量项目租金增长率惊人。2014年前开业的三个吾悦广场租金涨幅均接近20%,这对于老项目而言很不容?#20303;?015和2016年开业的项目租金增长率大部分在30%以上,老大难项目苏州吴江吾悦广场业绩增幅高达55%。

2018年各吾悦广场租金增长率

(来源:购物?#34892;?#36164;产管理)

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